校外賃居生Q&A彙整

所見問題

處理情形

【訂/押/租金問題】

一、聽說房租可以抵所得稅，真的假的？要怎麼抵稅？

依據所得稅申報規定：「納稅義務人及其配偶與受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，其所支付之租金，每一申報戶每年扣除數額以十二萬元為限（倘若未超過十二萬元，以實際數為限）申報扣除。」

也就是說，同學們在外租屋的費用可由各位的父親或母親或扶養直系親屬再申報所得稅時列為扣繳項目，最高額度是十二萬，只要十二萬內都可申報。

申報實應要檢附「承租房屋租金之租賃契約書」及「支付租金之付款證明影本（如房東簽收的收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明）」和「個人承租自住房屋切結書」，同學請務必注意。

二、付定金時該注意什麼？

 

房客所付的定金除了另有約定外，在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份，因此繳交定金時請千萬記得，請房東簽收收據，註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等，以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。

三、定金支付了之後，若有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？

 

依據民法第249條規定：「契約因可歸責於付定金當事人的事由，以致不能履行時，定金不得請求返還；…」也就是說，當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。

「契約因可歸責於受定金當事人的事由，以致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受的定金；….」也就是說，當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時，房客是可要求房東加倍賠償的。

「契約因不可歸責於雙方當事人的事由，致不能履行時，定金應返還之。」
    也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等，造成房子的損傷，或是在看屋時未談到的細節，在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時，另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。

四、定金、押金各該收多少才合理？


 

『定金』：
定金支付並無法定的上下限，通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。其實對承租的行為而言，不論定金的多少都是代表一種承諾，應依雙方租賃意願多強而決定數額，否則如有一方反悔，依民法第249條視錯在那一方，他方得請求沒收或加倍返還。

『押金』：
雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣，但依據土地法第99條的規定，押金不得超過租金的二倍（即二個月相當金額），超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過，在實際運用上，房客行使抵付房租之權利時，應先向房東知會、與房東妥善溝通，避免紛爭。

五、租房子前常聽說要繳定金、押金、租金，請問這三者有什麼不同？

 

『定金』：
是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」

『押金』：
在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。

『租金』：
向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。

【簽約問題】

一、房東住2樓，原本我們同學4人要合租3樓公寓。但是房東要求分別簽約，並在契約內註明我們承租的是房間，客廳、廚房及陽台是公共空間。原本我們覺得並無不妥，後來發現房東會帶朋友到客廳吃喝及看電視，我們向房東反應，房東表明，他是在公共空間！還有一次只有我在宿舍，洗好澡之後從浴室出來，發現房東先生在客廳呆坐抽煙，我覺得這樣很不安全，房東可以隨意出入我們住的公寓嗎？

就契約的內容來解釋，『公共空間』是指實際居住者可以共同使用的空間。房東並沒有居住在那裡，所以，三樓的客廳、陽台、廚房並不是房東可以和房客共同使用的空間。在沒有得到房客的同意下，房東不宜隨意進出租賃處。

另提供以下作法：

1.由教官陪同學生先與房東溝通此事，釐清『公共空間』的定義。並且讓房東知道這個行為已經造成學生的不方便，而且覺得隱私權受侵犯。而且學校教官也注意到了這件事。

2.如果房東依然故我，可以建議學生們換鎖。並向房東表示歡迎房東來訪，但是要知會學生房客，且經過學生同意。

3.建議在契約內加註上述協議。

4.如果依然有爭議，建議至調解委員會申請調解。

二、學生生輔組提供之契約書範本與坊間販售的契約書有何不同？

生輔組所提供的契約書係參考崔媽媽基金會的法律義工們所編印版本書，現將生輔組契約書及坊間之契約書內容差異簡單作個比較。 

一般而言，契約書應儘可能選擇條文較少的版本，因為條文少，相對房客與房東之間協調性比較大；而且，依法律程序，若雙方沒有約定的部分，則依照「民法」中相關規定來執行，況且「民法」的條文精神，通常被認為對房客較為有利。

至於稅捐部分，坊間契約書版本中均有：「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由房客負責補貼」，這一條規定對房客極不合理，如使用坊間契約書與房東訂約時，則應爭取予以刪除，以維護自身權益。

違約金部分，法律上並沒有明訂，因此應盡量與房屋的押金一致，不應該超出押金數額。

三、房東財務出問題，以致於房子被拍賣了，但，我的契約還未到期，怎麼辦？

依民法425條的規定，情況有兩種喔！ 

第一，如果你與房東的租約未經法院公證，且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約，租約對新屋主並不繼續存在，新的房東有權解除租約，所以新房東不想繼續出租，你可能就要搬家了。

第二，如果你們的租約為未經法院公證之五年以內定期租約，房東的房子被拍賣，並不會影響到你的權益，你仍舊可以向新屋主承租至租約期滿喔！

四、雙方的修繕責任要如何明訂在契約中？

千萬不要因為不好意思而不敢提出要求，簽約時一定要確實明訂如果房子結構性部分損壞，修繕部分由房東負責，最好能針對所謂結構性加以定義，或名列傢具或設備的修繕項目及責任區分，必要時亦可針對設備項目照相，當成附件。

若依民法規定，屋子設備有損壞時，房客必須盡到通知屋主的責任，否則如有更大損失時，房客可得負賠償責任，即所謂未盡「善良管理人」之責任。若房客已經告知房東，而房東一直遲未修繕，則房客可以：終止契約或自行請人修復，再於兩年內向房東索取修繕費或扣抵房租。

另外，民法第422條之規定係有利於房客，即若房屋有危及健康等安全因素時，可以隨時解約，即使房客早就發現房屋有瑕疵。

五、如果房東是二房東時，應注意什麼？

如果你的房東是二房東，請務必看其與大房東所簽之契約，是否有「限制轉租」

的規定，若有，則不能承租；如沒限制則應確認為全部轉租或為部分轉租，因

民法443條規定，租賃者將租來之處予以全部轉租，視為無效，是故僅可部分轉租，同時您簽約後，只須向二房東負責。一旦，房客有違反契約規定時，就全權由二房東向大房東負責了。一般來說，契約書中如果沒有提到轉租規定時，通常視為可以轉租的。

六、我所承租之房子為違章建築，但颱風過後，大雨導致土石滑落，看起來隨時有可能發生危險，但是我的租約尚未到期，我可以和房東解除契約，立即搬走嗎？ 

當然可以囉！雖然你的租賃契約尚未到期，但是依據民法424條特別規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖然訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止租約。」所以囉！如果你的租賃處有可能危害你的健康或安全時，即使契約有任何的規定，你還是可以主張要終止契約。

七、如何選擇合適的契約書呢？

 

其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項，經過雙方同意後，都可以成為契約。契約書版本何者為佳？應視個人需要，如房屋較新、附加設備多或租金價額高，可考慮用較詳細之契約，如內政部版本；反之，一般居住使用，應選擇條文較少的為佳，一來簡單易懂，二來協商的空間大，例如崔媽媽版本。其次，凡是契約中未約定的部份，在法律的處理程序都是引用『民法』的規定，而一般來講，『民法』中規定，兼顧雙方，亦有公平之考量，對房客也有保障。

八、哪裡可以辦理公證的手續？

一般可以去所屬的地方法院或民間公證人處辦理。相關的訊息，請察看『各區地方法院聯絡資料』//www.judicial.gov.tw/a5/6-1-3.htm『司法院公證事務說明』//www.judicial.gov.tw/公證/8-1-22.htm。

九、要如何辦理租約公證？

請參閱//www.tmm.org.tw/rent/rent-5a.htm中的『如何辦理房屋租賃契約公證』

十、公證費用如何計算？

就租金總額與房屋現值比較，取較高者，再加上保證金額，即為公證請求標的金額。如請求標的金額在20萬元以下者，則公證費用為1,500元整(因每件租約均附強制執行效力)，其他部份可參考司法院網站。
『公證費用表』//www.judicial.gov.tw/THLD/page_15-1.htm

十一、未成年人所簽的契約有效力嗎？需要第三保證人嗎？

民法成年人所簽第12條：滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人，訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意，簽約時由父母擔任連帶保證人，較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定，租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生)，依民法第77條但書規定，即使未得到父母同意，租約仍是有效。